Officetel là mô hình căn hộ đa chức năng, vừa là văn phòng làm việc (office), vừa có thể cư trú qua đêm (hotel). Loại hình căn hộ Officetel đáp ứng nhu cầu của nhiều doanh nhân trẻ và các chuyên gia nước ngoài có văn phòng đại diện, công ty vừa và nhỏ, nhóm nghiên cứu dự án…
Lịch sử hình thành Officetel
Theo nhiều tài liệu, tòa nhà Officetel đầu tiên được xây dựng bởi tập đoàn Korea Development Corporation tại Seoul (Hàn Quốc) vào thập niên 1980-1990.
Thực chất, loại hình BĐS kết hợp giữa yếu tố cư trú và kinh doanh đã xuất hiện từ rất lâu. Tại nhiều nước phương Tây, những shop-house (cửa hàng – nhà ở) đã xuất hiện trong lòng các thành phố, thị trấn từ nhiều thế kỷ trước. Tuy nhiên, nhiều yếu tố khách quan như cách mạng công nghiệp, sự phát triển của phương tiện giao thông, những chính sách mới của chính phủ trong việc khoanh vùng… đã cản trở sự bùng nổ của loại hình BĐS này.
Tới những năm 1950, loại hình BĐS kết hợp giữa yếu tố cư trú và kinh doanh chính thức bị coi là bất hợp pháp ở những nước phương Tây. Tuy nhiên, sự phát triển không ngừng của khoa học công nghệ tạo điều kiện cho con người có thể làm việc ở bất cứ nơi đâu. Hơn nữa, ô nhiễm môi trường, sự xuống cấp của hệ thống hạ tầng giao thông, nhịp sống nhanh… khiến cho nhu cầu làm việc tại gia trở nên cần thiết hơn bao giờ hết.
Nhận thấy vấn đề này, Chính phủ một số nước đã điều chỉnh lại chính sách khoanh vùng của mình, và những căn hộ đa chức năng ngày ấy, một lần nữa, xuất hiện và có xu hướng bùng nổ ngày càng mạnh mẽ. Và Office-tel thực chất là kết quả của xu hướng phát triển hỗn hợp (Mixed-use development).
Đây là một xu thế phát triển của thành thị, kết hợp những yếu tố dân cư, thương mại, văn hóa và công nghiệp, từ đó tạo ra những liên kết trong cộng đồng.
Từ khóa Mixed-use development có thể dùng để chỉ một tòa nhà đơn lẻ, hay một khu phố, cũng dùng để chỉ những dự án BĐS – một tòa nhà, một khu phức hợp hay cả một thị trấn, thành phố được phát triển theo hướng trộn lẫn.
Từ thuở ban đầu, con người đã phát triển xã hội của mình theo hướng trộn lẫn. Nhưng dưới sự ảnh hưởng của cách mạng công nghiệp và sự ra đời của các tòa cao ốc, Chính phủ bắt đầu đưa ra chủ trương khoanh vùng chuyên môn hóa (ví dụ, tách riêng khu dân cư và khu công nghiệp). Tuy nhiên, từ sau chiến tranh thế giới II, chủ trương này bắt đầu lụi tàn và tới năm 1990, sự cần thiết của những khu liên hợp đa chức năng là cần thiết hơn bao giờ hết. Vì vậy, luật khoanh vùng (zoning Law) được điều chỉnh lại để tạo điều kiện cho xu hướng mixed-use development phát triển.
Cần hiểu thế nào là Officetel?
Office-tel là từ ghép được kết hợp bởi hai từ Office và Hotel. Căn hộ Office-tel là sự kết hợp của cả nhà ở và văn phòng. Những căn hộ Office-tel đặc biệt phù hợp với những doanh nhân và chủ doanh nghiệp nhỏ. Loại hình BĐS này vừa có thể cung cấp không gian cho những hoạt động của công ty, vừa có thể đáp ứng đủ nhu cầu sống của chủ nhân căn hộ.
Office-tel đã xuất hiện ở nhiều nước trên thế giới từ rất lâu nhưng khi du nhập vào Việt Nam, căn hộ Office-tel mang theo mình một số đặc điểm như sau:
– Các căn hộ Officetel được cung cấp các tiện ích văn phòng tiêu chuẩn như lối đi riêng biệt, thang máy chuyên biệt, khu tiếp khách, quầy lễ tân, bàn làm việc, bảng tên công ty.
– Căn hộ Officetel còn thể được đăng ký tạm trú, nghỉ ngơi qua đêm mà không giới hạn giờ giao dịch và được sử dụng hầu hết các tiện ích của toà nhà như: phòng tập gym, hồ bơi, phòng sinh hoạt cộng đồng, khu vui chơi, công viên cây xanh…
– Một căn hộ Office- tel còn có giá khá rẻ so với các căn hộ khác.
Ưu điểm đầu tiên phải kể đến của loại hình BĐS Officetel đó là với diện tích tương đối nhỏ, mỗi căn hộ Office-tel có mức giá thành tương đối thấp so với những căn hộ cao cấp. Hơn nữa, các dự án Officetel thường được xây dựng tại những vị trí đắc địa của thành phố, từ vị trí căn hộ, chủ căn hộ có thể dễ dàng di chuyển đến các tụ điểm văn hóa, kinh tế, giải trí, thuận tiện di chuyển đi đến các khu vực trung tâm thành phố.
Một ưu thế khác không thể phủ nhận của căn hộ Office-tel, đó là loại hình căn hộ này đem lại cuộc sống hiện đại – trẻ trung và tiện nghi. Hàng chục tiện ích có mặt tại căn hộ Office-tel đáp ứng nhu cầu cao của nhân viên và chủ nhân căn hộ. Có thể kể đến các tiện ích nổi bật như trung tâm thương mại, nhà hàng, cafe, shophouse …
Hơn nữa, so với việc đi thuê một văn phòng, sở hữu một căn hộ officetel là một phương án an toàn hơn rất nhiều. Giá thuê văn phòng có thể tăng lên theo ý muốn của người cho thuê. Khi đó, người thuê hoặc phải đáp ứng giá thuê mới hoặc phải chuyển văn phòng. Chính vì thế, việc sở hữu trong thời hạn 50 năm một căn Office-tel vẫn thu hút được doanh nghiệp nhỏ, đại diện văn phòng công ty hay văn phòng luật…
Song song với những ưu điểm, căn hộ Officetel còn tồn tại một số nhược điểm. Một trong số đó là diện tích của căn hộ Office-tel tương đối nhỏ (từ 20 – 50 m2) nên thường chỉ đáp ứng được nhu cầu của các doanh nghiệp vừa và nhỏ, các đại diện văn phòng công ty. Với trường hợp công ty lớn có số lượng nhân viên đông đảo thì mô hình này khó có thể đáp ứng nhu cầu.
Các căn hộ văn phòng Officetel tại Ecolife Capital có diện tích phổ biến từ 36 – 100m2
Ngoài ra, để tận hưởng những tiện ích hiện đại, chủ của căn hộ sẽ phải bỏ ra một số tiền không nhỏ cho phí dịch vụ và quản lý. Không những vậy, căn hộ Officetel còn bộc lộ yếu điểm của mình trong chế độ sở hữu tối đa 50 năm. Đối với vấn đề hiệu quả công việc, tiết kiệm thời gian đi lại và các chi phí quan trọng hơn là vấn đề sở hữu vĩnh viễn thì căn hộ Office-tel là một khoản đầu tư tuyệt vời. Tuy nhiên, đối với những người tìm kiếm sự ổn định lâu dài, Office-tel dường như kém hấp dẫn hơn các BĐS khác trên thị trường.
Officetel trong thị trường BĐS Việt Nam
Mô hình căn hộ lai văn phòng (officetel) đang nở rộ, rất nhiều người đã mua, thuê loại căn hộ này. Nhưng hiện tại lại thiếu pháp lý nên đang gây khó thị trường nhà đất.
Anh Phạm Tuấn Thịnh đang làm việc tại một doanh nghiệp trong lĩnh vực CNTT ở quận 2, TP.HCM cho biết: Do đặc thù công việc chủ yếu liên lạc qua Internet với các đối tác ở nước ngoài nên anh mua một căn hộ lai văn phòng để vừa ở vừa làm việc với giá 1,5 tỉ đồng.
“Tuy nhiên, khi hỏi về việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu thì mới té ngửa loại hình căn hộ-văn phòng chỉ được sở hữu tối đa 50 năm. Tại sao cùng một dự án mà người mua căn hộ thì được cấp giấy quyền sở hữu vĩnh viễn, còn mua officetel thì không” – anh Thịnh đặt vấn đề.
Giải đáp thắc mắc trên, ông Trương Anh Tú, đại diện Công ty Địa ốc Phúc Khang, đơn vị đang phát triển rất mạnh phân khúc căn hộ-văn phòng, nói: “Thực sự đó là vướng mắc chung của khách hàng khi mua căn hộ lai văn phòng. Lý do là hiện nay luật không có quy định về loại hình office-tel nên chúng tôi cũng chưa thể giải đáp tường tận cho người mua”.
Ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản (BĐS) Việt Nam (VNREA), nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng, cũng cho rằng vướng mắc lớn nhất đối với căn hộ-văn phòng là việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCN). Nguyên nhân là do loại hình này không hoàn toàn để ở, cũng không phải chỉ sử dụng cho mục đích văn phòng.
Ông Nam dẫn chứng trường hợp một tòa nhà 10 tầng có bảy tầng trên là căn hộ để ở, có GCN lâu dài. Trong khi ba tầng dưới lại là office-tel, chỉ được sử dụng 50 năm. “Sau 50 năm, cơ quan quản lý sẽ xử lý như thế nào với tòa nhà này? Không lẽ đập ba tầng dưới và để bảy tầng trên lơ lửng” – ông Nam đặt vấn đề.
Bên cạnh đó, ông Nam cho biết thêm: Hiện khung pháp lý của các cơ quan quản lý nhà nước vẫn chưa chính thức thừa nhận loại hình sản phẩm “sinh sau đẻ muộn” này mà chỉ mới có sự vận dụng linh hoạt của chính quyền các địa phương. Chẳng hạn ở TP.HCM, trong nội dung cấp giấy phép xây dựng dự án có câu “căn hộ-văn phòng dịch vụ”. Tuy nhiên cũng chỉ gọi tên như vậy, còn quá trình mua bán, cấp GCN, chức năng sử dụng như thế nào thì chưa được quy định rõ.
“Luật cũng chưa có quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng cho loại hình căn hộ-văn phòng. Chính vì vậy, khi xây dựng xong bán cho khách hàng, bản thân doanh nghiệp không thể đưa ra cam kết rõ ràng về quyền sử dụng, sở hữu” – ông Nam khẳng định.
Theo thống kê mới đây riêng TP.HCM và Hà Nội sẽ có khoảng 9.000 căn hộ-văn phòng ra đời và nguồn cung sẽ còn tăng mạnh trong những năm tới. Hiện riêng tại TP.HCM đã có khoảng 50 dự án phát triển mô hình office-tel vì đây được xác định là một phân khúc rất béo bở.
Ông Nguyễn Nam Hiền, Tổng Giám đốc Hưng Thịnh Land, thông tin: “Sức tiêu thụ loại hình officetel khá tốt. Tung sản phẩm ra đến đâu được thị trường hấp thụ gần hết tới đó. Những dự án ở vị trí tốt thậm chí cung không đủ cầu”.
Nhưng tại hội thảo do VNREA tổ chức mới đây, nhiều ý kiến cho rằng việc thiếu hành lang pháp lý cho căn hộ-văn phòng có thể khiến nhiều người dễ dàng trục lợi và nguy cơ xảy ra tranh chấp giữa chủ đầu tư và người mua ngày càng nhiều.
Luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn Luật sư TP.HCM, khẳng định các văn bản pháp luật trước đây và Luật Nhà ở 2014 hoàn toàn chưa đề cập đến dạng căn hộ-văn phòng. Do chưa được pháp luật điều chỉnh đầy đủ nên khách hàng chưa được cấp quyền sử dụng đất, sở hữu tài sản; gây khó khăn trong việc thực hiện quyền dân sự của chủ sở hữu tài sản.
“Do đó, cần hoàn thiện hệ thống pháp luật để công nhận và quy định bổ sung loại hình căn hộ officetel. Nhà nước nên quản lý chứ không nên cấm. Nền kinh tế thị trường thì nên để loại hình này phát triển tự nhiên trong khuôn khổ pháp lý cho phép” – luật sư Phượng đề nghị.
Ông Nguyễn Trần Nam cho biết thêm cách đây hơn hai năm, trong quá trình soạn thảo Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS thì chưa xuất hiện loại hình BĐS căn hộ-văn phòng. Bây giờ luật và các quy định phải bắt kịp xu thế phát triển theo hướng công nhận sản phẩm trên.
“Nếu không giải quyết nhanh, chắc chắn sẽ xảy ra tranh chấp. Cụ thể là cần đưa mô hình officetel vào khuôn khổ pháp lý. Đồng thời cần nghiên cứu để ban hành các quy chuẩn xây dựng, hình thức mua bán, cấp GCN… cho mô hình này” – ông Nam nhấn mạnh.
Ông Lê Đình Trung, Phó Tổng Giám đốc Công ty Dream House, kiến nghị: “Bộ Xây dựng cần có thông tư hướng dẫn, quy định các chỉ số cụ thể đối với dự án có mô hình căn hộ-văn phòng để khách hàng yên tâm, quyền lợi của người mua được đảm bảo”.
